같은 동네, 아파트값 양극화
랜드마크 단지로 수요 집중
중대형 아파트 200% 상승
“같은 동네, 같은 평수인데… 왜 우리 집은 훨씬 싸죠?” 서울 강남의 부동산 시장이 극심한 양극화 현상을 보인다. 같은 생활권에 속한 아파트 단지임에도 불구하고 가격 차이가 수십억 원에 달하는 사례가 속출하고 있다. 특히 주거 선호 지역에서는 랜드마크 아파트로의 수요가 집중되면서 이 같은 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다.
최근 성동구에서 가장 높은 가격을 기록한 트리마제 전용 84㎡ 아파트는 지난해 11월 45억 원(35층)에 거래됐다. 반면, 같은 면적의 강변동양 아파트는 불과 한 달 뒤인 12월 29억 원(12층)에 팔렸다. 두 단지는 불과 1분 거리임에도 불구하고 가격 차이는 16억 원에 달한다.
강동구의 올림픽파크포레온 전용 84㎡ 아파트는 27억 원(20층)에 거래됐으나, 고덕그라시움 같은 면적 아파트는 20억 4,000만 원(10층)에 팔려 약 6억 6,000만 원의 차이를 보였다. 동작구에서도 아크로리버하임 전용 84㎡는 27억 5,000만 원(12층)에 거래됐지만, 인근 이수푸르지오더프레티움 같은 면적 아파트는 19억 원(4층)에 거래되며 8억 5,000만 원의 차이를 나타냈다.
이 같은 가격 차이의 주요 원인으로는 랜드마크 아파트에 대한 수요 집중이 꼽힌다. 최근 부동산 시장에서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 강해지고 있다. 정부의 세금 규제 완화가 지연되면서 다주택 보유보다는 입지가 우수한 한 채를 보유하는 전략이 선호되고 있기 때문이다. 이에 따라 특정 지역의 대표 단지로 평가받는 아파트에 수요가 몰리면서, 같은 생활권 내에서도 가격 차이가 확대되고 있다.
부동산 전문가들은 이러한 양극화 현상이 단기적으로 해소되기 어려울 것으로 보고 있다. 특히 대출 규제가 지속되면서 자금 여력이 있는 일부 계층이 선도 아파트를 중심으로 매수를 진행하는 반면, 그렇지 못한 단지는 수요가 감소해 가격 상승폭이 제한되는 양상이 나타나고 있다.
이와 함께 중대형 아파트의 가격 상승세도 두드러진다. 서울에서 전용면적 85㎡ 초과 아파트의 매매 가격이 지난 10년간 3배 넘게 오르면서 시장을 주도한 것으로 나타났다. 부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면, 전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하 평형의 평균 매매가는 2014년 6억 2,424만 원에서 2024년 18억 8,701만 원으로 202% 상승했다.
특히 강남 3구(강남·서초·송파)에서는 중대형 아파트의 가격 상승이 더욱 두드러졌다. 지난 10년간 강남 3구의 중대형 아파트 매매가는 8억 3,411만 원에서 25억 133만 원으로 200% 상승했다. 반면, 강남 3구 외 지역의 같은 평형 아파트는 5억 2,552만 원에서 14억 6,370만 원으로 179% 오르는 데 그쳤다. 이에 따라 두 지역 간의 평균 매매 가격 차이는 2014년 3억 859만 원에서 2024년 10억 3,763만 원으로 벌어졌다.
중대형 아파트의 가격 상승 요인으로는 공급 부족과 주거 공간에 대한 수요 변화가 꼽힌다. 전문가들은 “부동산 경기 둔화 속에서도 중대형 아파트의 가격이 상승한 것은 공급보다 수요가 많기 때문”이라며 “코로나19 이후 주택의 역할이 확대되면서 더 넓은 공간을 원하는 수요가 증가한 것도 영향을 미쳤다”고 분석했다.
또한, 최근 강남 및 서초 지역에서 신고가를 기록한 아파트들 역시 중대형 평형이 많았다. 서초구 반포동의 아크로리버파크 전용 154㎡(20층)는 지난달 100억 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 2020년 12월 거래된 54억 원에서 두 배 가까이 오른 가격이다. 같은 반포동의 래미안원베일리 전용 116㎡ 아파트 역시 지난달 80억 원에 거래되며 이전 최고가였던 69억 8,000만 원보다 10억 2,000만 원 높은 가격을 기록했다.
그러나 가격 상승에도 불구하고 거래량은 감소하는 추세다. 서울 지역 아파트의 전체 거래량은 2014년 8만 5,532건에서 2024년 5만 6,926건으로 33% 감소했으며, 중대형 아파트의 거래량도 10년 새 46% 줄어든 것으로 나타났다. 시장에서는 가격이 상승하는 지역과 정체되는 지역의 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망한다.
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