2020년 4분기 충무로의 공실률 1위
유동 인구 많은 구도심 상권 인기 ↑
최근 ‘오피스 상권’의 가치 재조명
지난 2021년은 코로나가 전 세계를 덮친, 이른바 팬데믹의 시기였다. 국내외를 막론하고 코로나바이러스의 영향으로 경기침체 영향이 장기화한 가운데 서울 지역 25개 주요 상권 중 상당수 지역에서 사무실 공실률 등이 두 자릿수를 기록하며 업계의 이목이 쏠렸다.
이 중 충무로 상권은 지난 2020년 말 기준 공실률이 18.3%를 기록하며 화제를 모았다. 당시 국민의힘 태영호 의원(서울 강남갑)이 국토교통부로부터 제출받은 ‘상업용 부동산 서울시 공실률’ 자료에 따르면 서울 도심 지역 25개 주요 상권 사무실 공실률은 평균 10.7%로 나타났다.
이는 서울 전체 지역 사무실 공실률(8.6%)보다 다소 높은 것이다. 더하여 지난 2020년 4분기 충무로의 공실률이 18.3%로 가장 높았으며 동대문(17.7%)과 종로(15.0%), 장안동(14.2%)이 뒤를 이은 것으로 알려졌다.
이어 용산(13.5%), 명동(12.6%), 화곡(12.2%), 을지로(11.9%), 목동(11.3%), 도산대로(10.9%), 영등포(10.7%), 남대문(10.3%), 잠실(10.0%) 등도 작년 4분기 기준 두 자릿수 공실률을 기록하며 심각한 공실 문제가 대두됐다. 코로나가 종식된 지 4년여가 지난 가운데 현재 충무로의 공실률은 어떨까?
한때 한국 영화시장의 메카로 불리며 발길이 끊이지 않았던 충무로는 코로나 시기 높은 공실률로 인해 골머리를 앓아야 했다. 다만, 팬데믹의 종식 이후 충무로는 MZ세대들이 많이 찾는 성지로 변모했다.
이는 충무로가 최근 ‘힙무로’라는 별칭으로 통하며 젊은 세대와 중장년층을 아우르는 매력적인 상권으로 거듭났기 때문이다.
충무로가 높은 공실률을 이겨내고 MZ의 성지로 불리게 된 것은 무엇 때문일까? 가장 먼저 충무로에 있는 노포 점포가 MZ의 발길을 이끌었다. 이는 노포가 젊은 세대 ‘감성’과 중장년층 ‘추억’을 동시에 아우를 수 있는 매력적인 요소로 작용한 것이다.
여기에 새로 생긴 신상 점포들이 대거 들어서며 청년 창업자의 현대적인 감각도 엿볼 수 있다. 이들은 ‘로컬’ 분위기를 살린 식당으로, 일본, 태국, 베트남, 독일 등 이국적인 풍미를 서울 한복판에서 제공하고 있는 것으로 알려졌다.
더하여 지난해부터 이어진 ‘을지로 상권 확장’에 따라 비슷한 느낌의 충무로가 주목받는 상황이다. 이는 낡은 건물 내·외벽, 옛 소품을 활용한 인테리어 등 을지로 상권을 대표하던 레트로한 컨셉이 충무로에도 고스란히 이식된 것이다.
즉, 과거 코로나로 인해 경쟁력을 갖춘 가게만 살아남는 ‘솎아내기’가 이뤄졌고 사회적 거리 두기 해제 후, 직장인·관광객·대학생 등 손님이 귀환하며 ‘실속 있는 상권’이 살아남은 모양새다.
여기에 최근 구도심 상권이 조명받는 점 역시 충무로에 긍정적으로 작용했다. 충무로의 경우 서울의 대표적인 업무·관광지구로 유동 인구가 풍부하다. 이에 따라 정비사업 및 재개발이 활발하게 이루어지며 관련 업계의 움직임이 활발하다.
실제로 남산 주변 고도제한지구로 개발이 제한됐던 남대문-명동-충무로 구간은 규제가 사라진 바 있다. 이에 충무로역 인근 퇴계로변 일반상업지역은 기준 높이 30m 이하 규제가 사라지며 최고 50m 이하로 건물을 높일 수 있다. 이에 따라 개발에 관심이 있는 이들의 거래가 활발한 것으로 파악됐다.
한편, 최근 대기업 및 공공기관이 다수 들어선 ‘오피스 상권’의 가치가 재조명되며 충무로 역시 수혜를 입은 상권으로 평가되고 있다. 이는 구매력을 갖춘 수요가 풍부한 만큼, 꾸준하고 안정된 소비가 이어져 상권 가치가 우상향 곡선을 그리고 있기 때문이다.
국토교통부의 자료에 따르면 지난해 3분기 서울 소규모 상업시설의 실거래 내역을 분석한 결과, 충무로역 일원의 ‘퇴계로’가 152건 거래돼 가장 거래량이 많은 것으로 파악됐다. 또한, 지난해 서울시가 낙후된 도심 지역인 세운상가 일대를 대규모 공원으로 재탄생시키는 계획을 실행에 옮기기 위한 작업에 본격적으로 착수하면서 인기는 더욱 높아질 전망이다.
업계에서는 후속 절차가 순조롭게 진행될 경우 7∼8년 뒤 세운상가 일대는 대규모 녹지 공원과 문화시설을 갖춘 새로운 랜드마크로 자리매김할 것으로 예측했다. 앞서 서울시는 지난 2006년 세운상가와 주변 지역을 재정비촉진지구로 지정해 개발을 추진했다.
그러나 2000년대 후반 글로벌 금융위기와 부동산 시장 침체 등으로 시 정책이 재생과 보존 중심으로 전환되면서 변화의 기회와 동력을 잃은 바 있다. 다만, 2021년 오세훈 시장이 다시 취임하면서 사업에 속도가 붙은 것으로 확인됐다.
이에 따라 충무로 역시 한국 영화산업의 상징적 공간인 만큼 다시 한번 도심 문화 거점으로 활성화될 것으로 전망된다. 현재 서울시는 충무로 일대 민간 재개발 시 공연장 등 일정 규모 이상의 문화시설 설치를 의무화할 계획이다. 단, 용적률 인센티브, 높이 제한 완화 등의 혜택을 제공한다.
이와 같이 서울시는 충무로변에 문화시설 3개소를 지어 삼풍상가 지하에 들어서는 대규모 뮤지컬 공연장을 중심으로 문화 거점으로서의 개발 시너지를 높인다는 목표를 세웠다.
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