서울시, 전세사기 예방 추진
청년층 피해 74.7% 집중
깡통·이중계약 수법 정리
서울시가 세입자들의 전세사기 피해를 예방하기 위한 새로운 서비스를 도입한다. 계약 전 임대인의 신용 정보를 확인하고, 전세사기 가능성을 분석할 수 있도록 지원하는 이 서비스는 세입자들에게 실질적인 도움이 될 것으로 기대된다. 또한, 전세사기 피해가 주로 어떤 방식으로 발생하고 있으며, 이를 막기 위해 어떤 조치가 필요한지 살펴볼 필요가 있다.
서울시는 올 상반기(5~6월)부터 ‘전세사기 위험분석 보고서 제공사업’을 시행할 예정이다. 지방자치단체가 직접 전세사기 피해 예방을 위한 위험 분석을 제공하는 것은 이번이 처음이다. 이 서비스는 세입자가 임대차 계약을 체결하기 전에 서울시에 신청하면, 해당 주택과 임대인의 정보를 바탕으로 전세사기 위험도를 분석하는 방식이다. 주요 분석 항목에는 임대인의 신용정보, 세금 체납 여부, 주택의 권리관계 등이 포함된다.
서울시는 1단계로 전세사기 가능성이 높은 임대인들의 특징을 도출하고, 이를 위험분석 보고서 제공에 활용할 계획이다. 다만, 해당 서비스는 유료로 운영될 예정이며, 서울시는 서비스 비용과 지원 방안을 협의 중이다. 임차인의 부담을 줄이기 위해 선결제 후 조건 충족 시 비용을 환급하는 방안도 검토되고 있다. 경우에 따라 임차인에 비용 전액을 지원해 임차인 부담을 없애는 방안도 고려 중이다.
전세사기 피해가 늘어나면서, 민간에서 유사한 서비스가 제공되기도 했지만, 기존 서비스는 주로 주택 자체의 분석에 집중되었다. 서울시 관계자는 “이번 서비스는 임대인의 신용정보까지 포함해 분석하는 것이 기존 서비스와의 차별점”이라며, 정보 비대칭 문제를 해소하는 데 기여할 것이라고 설명했다.
전세사기 피해자가 누적 2만 7,000명을 넘긴 가운데 피해자의 대부분이 사회 초년생과 신혼부부 등 20~30대 청년층인 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 박용갑 의원이 국토교통부로부터 제출받은 ‘전세사기 피해 실태조사’에 따르면, 2025년 2월 19일 기준 전세사기 피해자는 2만 7,372명으로 집계됐다. 이는 지난해 12월 23일 발표된 2만 4,668명보다 두 달 만에 2,704명 증가한 수치다.
연령대별로 보면, 30대가 1만 3,350명으로 가장 많았고, 이어 20대가 7,092명이었다. 즉, 전체 피해자의 74.7%가 20~30대 청년층이었다. 반면, 40대(3,873명), 50대(1,881명), 60대 이상(1,173명)으로 연령대가 높아질수록 피해 비율은 감소했다.
전세사기 피해가 대도시와 청년층에 집중된 이유로는 학교 및 일자리 문제로 수도권에 거주할 수밖에 없는 청년층의 높은 전세 수요와 임대인의 신용정보나 부동산 권리관계에 대한 정보 부족이 꼽힌다.
전세사기는 다양한 방식으로 이루어지며, 임차인이 주의해야 할 대표적인 유형은 크게 4가지로 나눌 수 있다. 가장 먼저 깡통전세이다. 이는 집값보다 전세금이 더 높은 상태로, 집이 경매로 넘어가도 전세금을 돌려받을 수 없는 상황을 의미한다. 주로 갭투자로 인해 발생하며, 최근 ‘빌라왕’ 사건이 대표적인 사례다. 전세가와 매매가를 비교하여, 전세가가 매매가의 70% 이상일 경우 주의해야 한다.
이중계약은 같은 주택을 여러 명과 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 방식이다. 또한, 공인중개사가 개입해 세입자에게는 전세, 임대인에게는 월세 계약을 맺은 것처럼 속이는 사례도 있다. 등기부등본을 반드시 확인하고, 집주인과 직접 계약하는 것이 중요하다. 이 경우, 세입자는 자신이 전세 계약을 맺은 줄 알지만, 실제로는 월세 계약으로 등록되어 있어 보증금을 보호받지 못하게 된다.
신탁부동산 사기도 주의해야 한다. 신탁회사는 부동산, 금융자산 등 재산을 대신 관리하고 운용하는 기관이다. 임대인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 몰래 전세 계약을 체결하는 방식이다. 신탁회사 동의 없이 맺어진 전세 계약은 법적으로 무효가 될 수 있으며, 경매로 넘어갈 경우 보증금 반환이 어렵다. 등기부등본에서 ‘신탁 등기’ 여부를 확인해야 한다.
허가받지 않은 건축물에 전세 계약을 맺는 위반건축물 사기도 경계가 필요하다. 이는 불법 증축된 건물에 세입자를 들이거나, 건축물대장에 ‘위반 건축물’로 등록된 사실을 숨기는 방식이다. 이런 건축물은 법적 보호를 받을 수 없어, 철거될 경우 보증금을 잃게 된다. 건축물대장을 확인하고, 특약사항에 건축물 문제가 발생할 경우 계약을 해지할 수 있도록 명시하는 것이 좋다.
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