광진구 집값 가파른 상승
공시가, 조망 따라 수억 차이
신고가 논란, 자전거래 의심
서울의 아파트 가격이 급등하면서 같은 단지 내에서도 조망권과 층수에 따라 수억 원의 차이가 발생하고 있다. 서울 광진구 구의동의 한 부동산 중개업소 대표 A 씨는 “구의동과 광장동 일대 아파트 가격이 연초부터 꾸준히 상승하고 있다”며 “특히 재건축 가능성이 있는 단지나 한강을 조망할 수 있는 단지들이 높은 관심을 받고 있다”고 말했다.
한국부동산원에 따르면 3월 2주 차 기준 광진구 아파트 가격은 전주 대비 0.12% 상승해 오름폭을 키웠다. 이는 토지거래허가구역 해제 이후 매수세가 증가한 영향으로 풀이된다. 실제로 구의동 현대프라임 아파트 전용 59㎡는 지난달 8일 12억 5,000만 원에 거래되면서 2021년 5월 기록한 13억 원에 근접한 가격을 형성했다. 또한, 같은 단지 내 한강 조망이 가능한 전용 126㎡는 올해 1월 24억 원에 거래되며 신고가를 기록했다.
조망권 프리미엄은 공시가격에서도 뚜렷하게 드러난다. 서초구 반포동 ‘아크로 리버파크’의 한강변 A동 전용 84㎡의 경우 20층의 공시가격이 37억 8,100만 원으로 책정된 반면, 같은 동 2층은 30억 1,600만 원으로 7억 6,500만 원의 차이가 발생했다. 1년 전에는 같은 세대 간 공시가격 차이가 5억 3,800만 원이었으나, 올해는 2억 원 이상 더 벌어졌다. 이는 한강 조망 여부가 실거래 가격에 직접적인 영향을 미치고 있음을 보여준다.
한강변에 있는 반포 아크로 리버파크 A동의 공시가격도 도로변인 B동보다 확연히 높게 책정됐다. 같은 단지 내에서도 조망 여부에 따라 가격 차이가 벌어지는 모습이다. A동 전용 84㎡의 20층 공시가격은 B동 동일 평형·층수보다 5억 3,100만 원 높았다. 올해 B동 20층의 공시가격은 32억 5,000만 원으로, 한강 조망이 가능한 A동보다 낮게 형성됐다. 지난해에도 두 동의 공시가격 차이는 3억 5,000만 원이었으나, 올해 격차가 더욱 확대됐다.
서울 성동구 성수동 ‘서울숲 트리마제’의 공시가격도 유사한 흐름을 보였다. 한강과 서울숲을 조망할 수 있는 C동 전용 140㎡의 올해 공시가격은 2층이 28억 9,900만 원, 34층이 34억 7,900만 원으로 책정됐다. 같은 평형에서도 층수에 따라 공시가격이 5억 8,000만 원 차이가 났다. 이는 지난해 동일 층수 간 공시가격 격차인 5억 4,400만 원보다 더 벌어진 것이다.
옥수동에서도 신고가 거래가 발생하며 한강 조망 아파트의 가격 변동성이 화두로 떠오르고 있다. 최근 부동산 커뮤니티에서는 ‘래미안 옥수리버젠’ 전용 59㎡가 20억 원에 거래됐다는 소식이 퍼졌다. 그러나 일부 중개업소에서는 “기존 최고가는 18억 5,000만 원이며, 현재 17억~18억 원대에서 거래되고 있다”고 전했다. 옥수동 B 공인중개업소는 “같은 평형이 17억~18억대가 있는데 한강뷰 프리미엄이 보통 1억 5,000만 원~2억 정도 붙는다”라고 밝혔다.
공시가격은 정부가 산정하는 부동산 가격으로, 종합부동산세와 재산세 등 각종 세금 부과의 기준이 된다. 매년 공시가격은 전년도 시세를 반영해 결정되며, 최근 한강변과 비한강변, 고층과 저층 간의 가격 차이가 더욱 확대된 것은 시세 차이가 커졌기 때문으로 해석된다.
전문가들은 한강 조망권이 주택 가격과 공시가격에 미치는 영향이 갈수록 커지고 있다고 분석했다. 반포동의 한 공인중개업소 관계자는 “같은 면적과 층수라도 한강을 조망할 수 있는 세대는 그렇지 않은 세대보다 호가가 최소 5억 원에서 최대 10억 원까지 차이가 난다”며 조망권이 가격 형성에 중요한 요소임을 강조했다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “한강 조망이 가지는 무형의 자산 가치가 공시가격에도 반영되고 있다”라고 설명했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원도 “한강뿐만 아니라 공원 등 자연환경을 조망할 수 있는 입지적 요소가 주택 가격에서 차지하는 비중이 점차 확대되고 있으며, 이러한 특성이 공시가격에도 그대로 반영되고 있다”고 말했다.
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