18년 표류한 리모델링
송파 리모델링 성공, 집값 ‘상승’
재건축 vs 리모델링
서울과 수도권의 아파트 정비사업이 리모델링과 재건축을 두고 갈등을 겪는 가운데, 평촌에서는 사업이 지연되며 집값이 급락했지만, 서울 송파구에서는 리모델링이 활발히 추진되며 주목받고 있다.
한때 기대를 모았던 안양시 동안구 호계동의 한 아파트 단지는 리모델링을 추진한 지 18년이 지나도록 결론을 내리지 못한 채 난항을 겪고 있다. 해당 단지는 2007년부터 리모델링 사업을 추진해 2008년 조합을 설립하고, 2022년 리모델링 행위 허가까지 받으며 사업이 진행되는 듯했다. 그러나 사업 속도를 내려던 지난해 조합장이 갑작스럽게 작고하면서 추진력이 급격히 약화했다.
지난해 4월 권리변동계획 확정 총회를 마치며 리모델링이 본격적으로 추진될 것으로 예상됐지만, 이후 사업 진행이 지연되면서 조합 내부에서도 재건축 전환을 요구하는 목소리가 커지기 시작했다. 재건축을 추진하는 비상대책위원회는 법원에 임시총회 개최 금지 가처분 신청을 냈고, 법원이 이를 받아들이면서 절차가 멈춰 섰다. 결국 리모델링이냐 재건축이냐를 놓고 주민 간 갈등이 심화하며 사업은 표류하게 됐다.
이 단지가 혼란을 겪는 사이, 인근에서 재건축이 추진되는 아파트 단지들은 신고가를 기록하며 가격이 상승했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 평촌 내 재건축이 예정된 단지들은 9억 원대에서 13억 원대까지 거래가 성사되며 높은 가격을 유지하고 있다. 반면, 리모델링이 지연된 해당 단지는 최고가 대비 2억 원에서 3억 원 이상 하락한 거래 사례가 나오며 집값이 급락했다. 주민들 사이에서는 정비사업 방향이 명확하지 않아 불확실성이 커지면서 매물이 증가하고 있지만, 매수자들은 신중한 태도를 보이고 있는 상황이다.
같은 시기, 서울 송파구에서는 리모델링 사업이 활발히 진행되며 ‘리모델링의 성지’로 주목받고 있다. 특히 가락동과 문정동 일대에서는 노후 아파트들이 재건축 대신 리모델링을 선택하면서 안정적인 사업 진행을 이어가고 있다. 지난 3월 잠실 더샵루벤은 전국 최초로 수직증축 리모델링을 완료하며 준공을 마쳤다.
송파구에서는 현재 11개 단지가 리모델링을 추진 중이며, 가락동의 ‘가락쌍용1차’는 전국 최대 규모의 수직증축 리모델링을 계획하고 있다. 1997년 준공된 이 단지는 2020년 12월 조합 설립 이후 빠르게 사업을 진행하며 주목을 받고 있다. 해당 단지는 1차 안전진단에서 B등급을 받아 수직증축이 가능하다는 평가를 받았으며, 사업계획 승인 절차를 준비하고 있다.
송파구의 경우, 재건축을 추진하기 어려운 높은 용적률이 리모델링을 선택하는 배경이 되고 있다. 일부 단지들은 용적률이 300%를 초과해 재건축의 사업성이 낮고, 이로 인해 리모델링이 대안으로 자리 잡았다. 또한 송파구는 리모델링 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 인허가 절차를 간소화하는 등 행정적인 지원도 병행하고 있다.
리모델링은 기존 골조를 유지하면서 증축하는 방식이다. 업계 관계자는 “기부채납이나 소형 평형 의무공급 등의 규제에서 상대적으로 자유롭다”면서 “입지가 좋은 지역에서는 사업성이 확보되면서 조합원들의 만족도가 높은 결과가 나오고 있다”고 설명했다.
이처럼 리모델링과 재건축을 두고 서로 다른 선택을 하면서 집값과 사업 진행 속도에서도 차이가 나타나고 있다. 송파구에서는 사업이 원활하게 추진되며 지역 내 정비사업이 활기를 띠고 있는 반면, 일부 지역에서는 갈등이 깊어지고 사업이 장기간 표류하면서 집값 하락으로 이어지고 있다.
전문가들은 리모델링이든 재건축이든 조합원들이 빠른 결정을 내리고 사업을 안정적으로 추진하는 것이 가장 중요한 요소라고 강조한다. 한 정비업계 관계자는 “사업이 장기화할 경우 분담금 증가나 금융비용 부담이 커질 가능성이 높다”면서 “리모델링과 재건축 사이에서 명확한 방향을 설정하는 것이 필요하다”고 조언했다.
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