공공 임대주택 ‘1억 적자’
지방 미분양 3천 가구 매입
LH, 정부 지원 현실화 추진
한국토지주택공사(LH)가 건설형 공공 임대주택 정부 지원 단가 현실화를 위해 본격적인 대응에 나섰다. 공공임대주택 한 채를 지을 때마다 약 1억 원의 적자가 발생하는 구조 속에서, 향후 5년간의 적정 지원 단가를 추산해 정부에 인상 필요성을 건의하겠다는 계획이다. 여기에 더해, 지방을 중심으로 급증한 악성 미분양 문제 해결을 위해 LH가 15년 만에 미분양 주택 직접 매입에 나서며 주거정책과 관련한 재정부담이 더욱 커질 것으로 보인다.
LH는 조만간 ‘공공주택 사업비 및 적정 재원분담 산정’ 연구용역을 발주할 예정이다. 이번 용역은 2026년부터 2030년까지 향후 5년간 건설형 공공임대주택의 사업비를 유형별로 예측하고, 이에 기반해 적정 정부 지원 단가와 재정 기금의 분담 비율을 추산하는 것이 핵심이다. 현재 정부는 공공임대주택 건설 시 3.3㎡당 약 1,063만 원을 지원하고 있지만, 실제 투입되는 사업비와의 격차가 크다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.
정창무 한국토지주택연구원장은 지난해 국회 토론회에서 2023년 기준 정부 지원금은 가구당 1억 9,100만 원이지만, 실제 사업비는 3억 200만 원에 달한다고 밝힌 바 있다. 이에 따라 공공임대주택 1가구 건설 시 약 1억 1,000만 원의 적자가 발생하고 있다는 설명이다. 이 같은 적자 구조는 공공임대사업자에게 부담으로 작용하며, 부채 누적의 원인이 되고 있다는 분석도 나온다.
정부는 매년 공공임대주택 지원 단가를 인상하고는 있지만, 건설원가와 택지비 상승률을 따라가지 못하는 실정이다. 실제로 지원 단가 인상률은 2020~2022년에는 연 5%, 2023~2024년에는 7% 수준이었으나, 같은 기간 LH의 건설사업비 증가율은 2020년 18.7%, 2021년 14.5%, 2022년 3.7%, 2023년 27.7%로 훨씬 높은 수준이었다.
이로 인해 건설형 공공임대주택에 대한 정부지원율(정부 지원 단가 대비 실제 사업비 비율)은 60%대에 머물고 있다. 지난해 말 기준 66.7%로 전년보다 소폭 증가했으나, 2016~2019년의 80~90%대와 비교하면 여전히 낮은 수준이다. LH는 이번 작업을 통해 현실적인 단가 기준을 마련하고, 정부 지원율을 높일 수 있는 논거를 확보하겠다는 방침이다.
한편, LH는 급증하는 지방 악성 미분양 문제에도 대응에 나섰다. 국토교통부는 지난 2월 발표한 지역 건설경기 보완방안의 후속 조치로, 3월 21일부터 LH가 지방의 준공 후 미분양 주택 3,000가구를 직접 매입하는 공고를 실시한다고 밝혔다. 이는 2010년 이후 15년 만에 추진되는 대규모 직접 매입이다.
국토부에 따르면 올해 1월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 2,872가구로, 이는 2013년 10월 이후 11년 3개월 만에 가장 많은 수치다. 이 중 약 80%는 지방에 몰려 있는 것으로 나타났다. 지속된 경기침체와 공사비 상승 등으로 건설업계가 어려움을 겪는 가운데, 정부는 LH를 통해 미분양 재고를 흡수하고 건설경기 연쇄 위축을 방지하겠다는 계획이다.
매입 대상은 전용면적 50~85㎡ 규모의 지방 미분양 아파트로, 매입가격은 감정평가액의 83% 이내에서 업체가 제시한 매도 희망가 순으로 결정된다. 매입된 주택은 분양전환형 전세주택인 ‘든든전세’ 형태로 공급된다. 입주자는 최대 6년간 시세의 90% 수준으로 전세로 6년간 거주하고, 이후 분양전환을 선택할 수 있다.
국토부는 과거 사례와 마찬가지로 도덕적 해이를 방지하기 위해 시장 가격보다 낮은 수준에서 주택을 매입하고, 입지와 주거 품질을 고려해 선별적으로 공급하겠다고 밝혔다. 지방 준공 후 미분양 주택 매입 공고 관련 자세한 사항은 LH청약플러스에서 확인할 수 있다.
김규철 국토교통부 주택토지실장은 “지방의 침체한 건설경기를 회복하기 위해서는 미분양 주택을 해소하려는 공공의 적극적인 개입이 필요한 시점”이라며 “충분한 가격 조정 등 민간의 자구노력과 분양전환형 든든전세의 활용 가능성을 꼼꼼히 따져, 입지가 우수한 양질의 주택을 선별 매입할 수 있도록 철저히 관리하겠다”고 밝혔다.
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